רפורמת מס הרכוש על קרקעות פנויות נכנסת לתוקף: השלכות רחבות על שוק הנדל"ן הישראלי

מס רכוש חדש על קרקעות פנויות: שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן

החל משנת הכספים 2026, נכנסה לתוקף בישראל רפורמת מיסוי משמעותית המטילה מחדש מס רכוש שנתי בשיעור של 1.5% על קרקעות פנויות. מהלך זה, המהווה חלק מחוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2026, נועד להשפיע באופן עמוק על שוק הנדל"ן המקומי, על בעלי קרקעות, ועל קצב הפיתוח והבנייה ברחבי המדינה.

עיקרי הרפורמה והגדרת "קרקע פנויה"

על פי הרפורמה החדשה, שיעור המס נקבע על 1.5% משווי השוק של הקרקע. המס יחול על "קרקע פנויה", הגדרה שהורחבה וכוללת לא רק מגרשים ריקים לחלוטין, אלא גם קרקעות שעליהן בנוי פחות מ-10% מזכויות הבנייה המאושרות. המשמעות היא שגם מגרשים עם מבנים קטנים וישנים, שאינם מנצלים את פוטנציאל הבנייה המלא, עשויים להיחשב כקרקע פנויה ולחוב במס. בנוסף, המס יחול גם על קרקעות חקלאיות, בין אם הן מעובדות בפועל ובין אם לאו, אם קיים בהן פוטנציאל נדל"ני.

הרפורמה קובעת מנגנון של שומה עצמית ודיווח מקוון, כאשר בעלי הקרקעות יידרשו להעריך את שווי נכסיהם ולדווח עליהם לרשות המסים. משרד האוצר מתכנן להקים מערכות טכנולוגיות מתקדמות, כולל שימוש בבינה מלאכותית, שיסייעו בהערכת שווי הקרקעות ויקלו על תהליך הדיווח והשומה.

נקבעו גם פטורים מסוימים, המכונים "רצפת מס", שמטרתם להגן על בעלי קרקעות בשווי נמוך במיוחד. הפטור יינתן לקרקעות ששווי הדונם שלהן אינו עולה על 50,000 עד 60,000 שקלים, ובלבד ששווי כלל הקרקעות שבבעלות הנישום אינו עולה על 250,000 שקלים.

מטרות הרפורמה: הגדלת הכנסות המדינה ועידוד בנייה

ההצדקה העיקרית להחזרת מס הרכוש, לאחר שנים רבות בהן עמד שיעורו על אפס, היא צורך פיסקאלי דחוף. על רקע הגידול בהוצאות המדינה, בפרט בתחומי הביטחון והשיקום, המס צפוי להגדיל את הכנסות המדינה בכ-1.5 עד 1.75 מיליארד שקלים בשנת 2026, ובתחזית ארוכת טווח להגיע לכ-8 עד 12 מיליארד שקלים בשנה עד שנת 2029.

מעבר להיבט הגבייה, המהלך נועד גם לתמרץ בעלי קרקעות "רדומות" לבנות עליהן או למכור אותן, ובכך להגדיל את היצע יחידות הדיור במשק. התקווה היא שהטלת מס שנתי משמעותי תהפוך את ההחזקה הפסיבית של קרקעות ליקרה יותר, ותדחוף לפיתוח מהיר יותר של השטחים הזמינים לבנייה.

השלכות על שוק הנדל"ן המקומי וחששות הענף

הרפורמה צפויה ליצור לחץ על בעלי קרקעות, פרטיים ויזמיים כאחד, לשקול מחדש את אסטרטגיית ההחזקה שלהם. במקרים רבים, ייתכן שתגבר הנטייה למכור קרקעות או לזרז הליכי בנייה עליהן, כדי להימנע מתשלום המס השנתי. מהלך זה עשוי, בטווח הארוך, להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לפיתוח ואולי אף להשפיע על מחירי הקרקע.

עם זאת, בענף הנדל"ן נשמעת ביקורת על ההשלכות האפשריות. ישנם חששות כי המס החדש עלול להפוך קרקעות פנויות ל"נכס רעיל", במיוחד עבור יזמים קטנים הממתינים זמן רב לאישורי בנייה. גורמים אלו עלולים להיענש על עיכובים שאינם תלויים בהם, אלא נובעים מבירוקרטיה תכנונית.

כמו כן, עולה חשש כי נטל המס יגולגל בסופו של דבר לצרכנים, מה שעלול להוביל לעלייה במחירי הדיור במקום להוזלה. קיים גם דיון סביב סוגיית הצדק החלוקתי, שכן המס עלול לפגוע באופן לא מידתי בבעלי קרקעות במגזרים חלשים, כמו החברה הערבית והדרוזית, שמתמודדים ממילא עם חסמים תכנוניים קשים.

החשש מפגיעה בחקלאות המסורתית גם הוא מורגש, כאשר הטלת המס עלולה לתמרץ חקלאים למכור את אדמותיהם לצורך שינוי ייעוד לבנייה, במקום להמשיך בעיבוד חקלאי.

מבט קדימה: איזונים ואתגרים

הרפורמה במס הרכוש מסמנת שינוי כיוון במדיניות המיסוי בישראל, עם דגש על מיסוי הון ורכוש. הדיונים סביב יישום החוק עדיין נמשכים, וצפויים אתגרים רבים, במיוחד בכל הקשור להערכת שווי הקרקעות ולמתן מענה למקרים מורכבים של קרקעות שאינן ניתנות לבנייה מיידית מסיבות שונות. האיזון בין הצורך בהגדלת הכנסות המדינה ועידוד בנייה, לבין שמירה על זכויות קניין ומניעת פגיעה בבעלי קרקעות לגיטימיים, יעמוד במרכז הדיון הציבורי והמקצועי בשנים הקרובות.