שינוי דרמטי בחישוב יחס ההחזר הכולל (PTI) נכנס לתוקף
ב-1 ביולי 2026 נכנסו לתוקף הנחיות חדשות של בנק ישראל, המהוות מהפכה של ממש באופן שבו בנקים מסחריים בודקים את יכולת ההחזר של לווים המבקשים משכנתא או הלוואה נוספת על נכס קיים. השינוי המרכזי קובע כי מעתה יחושבו כלל התשלומים החודשיים של משק הבית בגין כלל ההלוואות המשועבדות לאותו נכס, כחבילה אחת, אל מול ההכנסה הפנויה נטו. זאת בניגוד למצב שקדם להוראה, שבו לעיתים ניתן היה לבחון כל הלוואה בנפרד.
מטרת ההוראה החדשה היא למנוע ממשקי בית לצבור "הר חובות" שעלול לסכן את יציבותם הכלכלית, במיוחד בתקופה של אי-ודאות כלכלית ושינויי ריבית. בנק ישראל מבקש להבטיח שלווים יותירו בידיהם מספיק כסף פנוי למחיה גם לאחר תשלומי החובות, ובכך לחזק את חוסנם של נוטלי המשכנתאות ואת יציבות המערכת הבנקאית כולה.
מהו יחס החזר חובות (PTI) וכיצד הוא מחושב כעת?
יחס החזר חובות (Payment-to-Income, או PTI) הוא מדד המבטא את שיעור ההכנסה החודשית נטו של משק הבית המוקדש לתשלומי החזרי הלוואות. בנק ישראל קבע מגבלת מקסימום של 50% ליחס זה, כאשר בנקים רבים נוהגים להציב לעצמם רף נמוך יותר, בדרך כלל בין 30% ל-40%, משיקולי ניהול סיכונים.
לפי הכללים החדשים, חישוב ה-PTI יכלול כעת את כלל ההתחייבויות החודשיות של הלווה, ולא רק את המשכנתא. המשמעות היא שגם הלוואות צרכניות פעילות, הלוואות רכב, חובות בכרטיסי אשראי, הלוואות מגופים חוץ-בנקאיים, ואף תשלומים קבועים כמו מזונות, ייכללו בבדיקה הכוללת.
לדוגמה, משפחה עם הכנסה חודשית נטו של 20 אלף שקלים, המשלמת משכנתא בסך 6,000 שקלים בחודש (30% PTI), אשר מבקשת כעת הלוואה נוספת לשיפוץ בסך 4,500 שקלים בחודש, הייתה ככל הנראה מאושרת בעבר. אולם, תחת ההוראה החדשה, סך ההחזרים יעמוד על 10,500 שקלים, המהווים 52.5% מההכנסה החודשית. נתון זה חורג מהרף המותר של בנק ישראל, ועלול להוביל לדחיית הבקשה.
השפעות על נוטלי משכנתאות ועל שוק הדיור
ההוראה החדשה צפויה להשפיע באופן ניכר על מספר קבוצות באוכלוסייה:
- בעלי נכסים המבקשים הלוואה נוספת: מי שמעוניין ליטול הלוואה לכל מטרה, כגון שיפוץ, סגירת חובות, או סיוע לילדים, ומשעבד לצורך כך את הנכס הקיים, ימצא כי הבנקים יבחנו את כלל חובותיו יחד. הדבר עלול להקשות על קבלת אישור להלוואות אלו.
- מחזורי משכנתא: לווים השוקלים למחזר את המשכנתא הקיימת שלהם, במיוחד אם יש להם הלוואות נוספות, יצטרכו להתמודד עם חישוב PTI מקיף יותר. מומלץ לבחון אפשרויות למחזור או איחוד הלוואות לפני שהכללים החדשים מקשים על כך.
- עצמאים ובעלי עסקים: קבוצה זו עלולה להיפגע במיוחד, שכן יחס ה-PTI החדש יכלול גם הלוואות עסקיות הפעילות על שמם הפרטי, קווי אשראי פתוחים וערבויות אישיות לעסק.
עם זאת, ההוראה החדשה כוללת גם מספר הקלות שהפכו קבועות:
- הלוואה לכל מטרה בשיעבוד נכס: הקלה זמנית שאפשרה נטילת הלוואה לכל מטרה בשיעבוד נכס עד לשיעור מימון של 70% (ובלבד שהחלק שמעל 50% לא יעלה על 200 אלף שקלים) הפכה כעת קבועה. הקלה זו רלוונטית במיוחד לאיחוד הלוואות.
- "מקור סילוק" ודאי: בנקים יוכלו להתעלם מהלוואה בחישוב ה-PTI אם הלווה יציג "מקור סילוק" ודאי לחוב, כמו כספים עתידיים ממכירת נכס קיים.
- דירות במחיר מופחת: תקרת שווי הנכס לחישוב אחוז המימון בדירות מוזלות (כמו "מחיר מטרה" או "מחיר למשתכן") הועלתה מ-1.8 מיליון שקלים ל-2.1 מיליון שקלים, מה שעשוי לאפשר לזכאים ליטול משכנתא גדולה יותר.
הקשר לשוק הדיור הרחב והתפתחויות אחרונות
כניסת ההוראה החדשה לתוקף מגיעה בתקופה שבה שוק הדיור הישראלי עובר תהליכי התאמה משמעותיים. לאחר שנים של עליות מחירים, השוק חווה שינוי ממחסור כללי לסלקטיביות גוברת. הריביות הגבוהות בשנים האחרונות, שהחלו להתמתן רק לאחרונה (ריבית בנק ישראל ירדה במאי 2026 ל-3.75%, וקיימות הערכות להפחתה נוספת ביולי ל-3.5%), שיחקו תפקיד מרכזי בהאטת השוק.
הורדת הריבית צפויה להקל על ההחזרים החודשיים של משכנתאות צמודות פריים ולעודד ביקוש, אך ההנחיות החדשות לגבי PTI עשויות למתן חלק מההשפעה הזו על ידי הידוק תנאי האשראי עבור לווים מסוימים. בעוד שהשינוי המרכזי בחישוב ה-PTI נכנס לתוקף ב-1 ביולי 2026, יש לציין כי בנק ישראל הודיע בסוף יוני 2026 על הארכת מועד כניסתן לתוקף של הבהרות מסוימות לגבי הגדרת "הלוואה לדיור" וקובץ שאלות ותשובות נלווה, עד ל-1 באוקטובר 2026, וזאת בעקבות פניות שונות.
ההתפתחויות האחרונות מחייבות את משקי הבית לתכנן את צעדיהם הפיננסיים בקפידה יתרה. הבנקים לא יוכלו עוד להגמיש את הכללים, והשקיפות המלאה של כלל החובות תהיה קריטית. לכן, מומלץ לכל מי ששוקל ליטול משכנתא חדשה, למחזר משכנתא קיימת, או לקחת הלוואה נוספת, לבצע בדיקה מקיפה של מצבו הפיננסי ושל יחס ההחזר הכולל שלו, ולשקול איחוד חובות חכם במידת הצורך.
